Des prix stabilisés, mais des délais qui s’allongent et une certaine frilosité des acheteurs. Si le bilan de l’année 2025 est plutôt positif, le pire semblant derrière nous, l’aide d’un professionnel de la cession des cabinets immobiliers reste conseillée pour accélérer les transactions et les réaliser au juste – et au meilleur – prix du marché.
Le prix des cabinets d’administration de biens se stabilise
Le pire est derrière nous
« Le secteur immobilier dans son ensemble a encore connu une année compliquée. Mais les signaux macro-économiques, avec notamment la baisse des taux d’intérêt en fin d’exercice, sont plutôt bien orientés. Le pire est sans doute derrière nous ». Pour Laurent Charrier, associé chez Viou & Gouron, le spécialiste des transactions entre professionnels de l’administration de biens, l’année 2025 restera donc celle qui a vu une stabilisation du marché, après plusieurs années qui avaient enregistré une baisse de la valorisation des cabinets proposés à la vente.
Pour rappel, ce prix de vente repose d’abord sur une analyse de ses différentes activités (gestion locative, syndic et transactions immobilières), auquel sont appliqués des ratios différenciés.
La rentabilité est plus importante que jamais
La méthode dite “patrimoniale” est de plus en plus relativisée. La rentabilité est plus importante que jamais, et une étude approfondie de la structure du compte de charges et un retraitement des éléments permettant d’aboutir à un EBE normatif est aujourd’hui devenue indispensable – la surprime concerne inévitablement les cabinets ayant une forte rentabilité. Cette analyse exige les compétences d’un intermédiaire spécialisé, connaissant les métiers de l’administration de biens, l’organisation des cabinets, et les normes de la profession. D’où le rôle prépondérant de Viou et Gouron qui maîtrise l’ensemble de ces sujets depuis de nombreuses années.
Une analyse toujours plus fine
Le spectre des coefficients appliqués à chaque activité s’est élargi, et tient compte de la qualité réelle du portefeuille.
Ainsi par exemple, un portefeuille de gérance locative situé dans une zone géographique excentrée, avec un taux de gestion moyen HT de 3.5% ne peut être valorisé de la même manière qu’un portefeuille dans une grand agglomération au taux moyen de 6% HT.
Cela s’applique également pour l’activité de syndic de copropriété : une moyenne de 110 € HT du lot ne peut pas se valoriser au même coefficient que des immeubles ou la moyenne dépasse 200 € par lot.
Chaque dossier est particulier : son histoire, son environnement géographique, son organisation et ses outils…: l’analyse détaillée et plus qu’indispensable pour approcher la réalité du marché. Il est par conséquent difficile d’annoncer des coefficients à l’emporte pièce. Mais on peut tout de même dégager de grandes tendances.
Où en sont les prix de cession des cabinets de syndic et de gestion locative ?
- En 2025 comme en 2024, le multiple appliqué à l’activité de gestion locative s’établit autour de 2,5. Les ratios les plus élevés sont réservés aux cabinets situés dans de grandes métropoles, avec des biens de qualité et, par conséquent, des taux de gestion élevés, des DPE au-dessus de D. Comme le précisait déjà Laurent Charrier l’année dernière, encore faut-il « isoler la partie dite des honoraires de location (notamment les frais de réalisation des états des lieux facturés aux propriétaires comme aux locataires), pour laquelle le coefficient est à peu près égal à 1 ». Il faudra voir dans les mois à venir si une amélioration du volume des entrées-sorties sur le marché locatif permettra de développer à nouveau cette partie de leur activité.
- Les activités de syndic sont valorisées à hauteur de 1 à 1,2 fois les revenus de gestion enregistrés par le cabinet. « Encore une fois, le multiple de 1,2 ne constitue pas une limite. Il est susceptible d’être supérieur, dans certaines mesures en fonction des qualités du portefeuille et du cabinet », précise l’expert.
- La transaction immobilière reste peu ou pas valorisée, compte tenu de la dynamique très ralentie sur cette activité, même si les professionnels de la vente notent en cette fin d’année une certaine reprise sur l’ancien.
Bien sûr, le calcul doit reposer sur des éléments tangibles, notamment des audits poussés qui « prouvent » les activités du cabinet. C’est là tout l’intérêt de confier la vente à un intermédiaire spécialisé qui saura vérifier les affirmations du vendeur et créer ainsi un climat de confiance avec les acquéreurs potentiels.
Cela s’avère d’autant plus nécessaire que, Laurent Charrier nous en alerte, « Les acheteurs sont aujourd’hui sur leurs gardes, beaucoup plus que les années précédentes. Concrètement, ils sont moins fonceurs, analysent plus la situation financière de l’affaire, prennent plus de temps, passent moins sur les détails négatifs et approfondissent les audits ». Leur attitude reflète une retenue identique des banques, qui étudient aujourd’hui ces dossiers longuement et en profondeur.
Moins d’opérations, plus de délais, mais un marché qui reste porteur
Mais si le spécialiste note donc un ralentissement des transactions, celui-ci est avant tout dû selon lui à l’attentisme des vendeurs. « Ils ont entendu parler de la baisse des prix et se disent donc que ce n’est pas forcément le bon moment pour mettre en vente, surtout s’ils ne sont pas pressés ». Il l’assure néanmoins, le marché reste porteur : « une bonne affaire à vendre, au juste prix, va trouver preneur, c’est une certitude ». D’autant que les grands réseaux font leur retour à l’achat, après une période d’attentisme. « Simplement, eux aussi ont intégré la baisse des valorisations. Ils n’achètent plus à n’importe quel prix ».
Laurent Charrier s’autorise donc à espérer une année 2026 plus positive, si les vendeurs intègrent l’évolution des valorisations, et parce que les candidats à l’achat restent finalement assez nombreux. Son optimisme se nourrit des transactions que Viou & Gouron a accompagnées en 2025 et qui, chacune dans leur caractéristiques, illustre l’intérêt de son intermédiation.
Il évoque en particulier deux affaires pour lesquelles les repreneurs, des cabinets hors réseaux, se sont vite imposés comme une évidence à toutes les parties. Aux vendeurs bien sûr, qui se sont reconnus dans le profil des acquéreurs : un acteur de la même région, connaissant donc bien le marché local, avec des façons de travailler similaires aux leurs. Mais aussi aux banques, qui se sont montrées très efficaces sur les étapes de financement, tant il était évident qu’il s’agissait d’une occasion de développement à ne pas rater pour le repreneur, avec des conséquences positives sur sa santé financière.
« A contrario, nous avons vu des dossiers qui prenaient plus de temps, entre autres raisons à cause de la complexité juridique du montage, de points de blocage qui n’avaient pas été levés avant la mise en vente, ou encore d’interventions contradictoires des parties intervenantes ».
Le rôle-clé du professionnel de la cession
Ces exemples illustrent concrètement l’intérêt de s’appuyer sur un intermédiaire spécialisé comme Viou & Gouron qui saura, en amont de la mise en vente, déminer le dossier, valoriser correctement l’affaire en tenant compte de la réalité actuelle du marché. Et une fois ces points réglés, rechercher dans une base bien entretenue d’acheteurs potentiels, notamment parmi ceux qui lui ont confié un mandat de recherche, le meilleur profil en fonction des caractéristiques de l’affaire à vendre. Laurent Charrier l’affirme, en 2026 comme les années précédentes, ce ne sont pas les candidats au rachat qui manqueront…
