Les administrateurs de biens ont tendance à fuir les copropriétés en déséquilibre financier. À raison ? Selon Alain Papadopoulos, Délégué général de l’association QualiSR, ils doivent reconsidérer leur point de vue, parce que ce segment est appelé à se développer, et que les risques des syndics sont limités. Rencontre avec Viou & Gouron.
Comprendre les difficultés
« Les copropriétés en difficulté constituent un marché d’avenir » : Alain Papadopoulos, délégué de l’association Quali-SR « Syndic Prévention Redressement », et ancien dirigeant pendant 18 ans de cabinets d’administration de biens, n’a pas peur du paradoxe. Il n’ignore évidemment pas que les syndics professionnels ont une réaction de rejet quand ils sont approchés par une copropriété en difficulté financière. Ni qu’on retrouve cette même réaction chez les acheteurs potentiels d’un cabinet à céder qui en comporte une ou plusieurs, comme le confirme Laurent Charrier, associé chez Viou & Gouron, spécialiste des transactions entre professionnels de l’immobilier.
« Mais je pense qu’il faut rationaliser l’approche de ces cas, estime Alain Papadopoulos. Pour commencer, de quelles difficultés parle-t-on exactement ? Pour répondre à cette question fondamentale, il existe une grille de lecture objective des différentes situations. Il y a même un vocabulaire officiel ». Concrètement, trois situations peuvent se présenter.
La copropriété fragile :
« Les critères qui la définissent sont variés, et c’est leur convergence qui doit alerter. Parmi les signes à relever, le taux d’impayés est assez facile à mesurer, de même que la fréquence trop élevée de changement de syndic ou l’absence de conseil syndical. » Précision : concernant le taux d’impayés en particulier, s’il représente entre 8 et 25 % du budget prévisionnel pour une copropriété de moins de 200 lots, l’immeuble entre par exemple dans la définition de copropriété fragile retenue par l’Agence nationale de l’habitat.
Mais d’autres éléments sont également à surveiller, par exemple la baisse du prix au m2 lors de transactions, la difficulté à faire voter des travaux, des majorités compliquées à obtenir lors des assemblées générales de copropriétaires. Enfin, sur le terrain, le syndic peut constater une dégradation de l’immeuble, à l’extérieur comme dans les parties communes.
La copropriété en difficulté :
« C’est une appellation plus contrôlée, qui repose sur deux éléments principaux, à savoir d’une part un déficit financier de la copropriété qui empêche d’assurer normalement les dépenses courantes de l’immeuble, et d’autre part, une incapacité à faire face aux dépenses qui permettent de le maintenir dans un bon état général. Cela peut concerner les travaux de rénovation énergétique par exemple. »
La loi prévoit ici la possible nomination d’un administrateur provisoire, qui peut lui-même se faire assister par un syndic professionnel. « Les collectivités territoriales (ville, EPCI) ou l’État peuvent intervenir avant cette nomination, ou pendant, dans le cadre de dispositifs tels que les OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat), Plans de sauvegarde ou ORCOD (Opération de requalification de copropriété dégradée) en mobilisant des aides de l’ANAH pour financer les travaux urgents, puis la réhabilitation. »
La copropriété dégradée :
Ce dernier niveau est évidemment le plus critique. Il qualifie une copropriété qui n’est plus redressable en totalité. « Cela peut déboucher sur une démolition, avec une DUP (Déclaration d’Utilité Publique) qui permettra d’agir dans un périmètre plus important. Des expropriations sont possibles, y compris sur du locatif. »
Une opportunité pour les administrateurs de biens
« Il faut bien comprendre que le syndic professionnel qui s’occupe d’une copropriété fragilisée ne prend pas de risques financiers majeurs, insiste Alain Papadopoulos. Il doit prendre des honoraires à bonne hauteur, car le travail à accomplir est nettement supérieur à ce qui est nécessaire à une copropriété saine, mais leur prélèvement est prioritaire. Et dans le cadre des dispositifs publics, il peut bénéficier de l’aide au redressement de la gestion de l’Anah. »
De là à penser que ce serait une opportunité de diversification pour un administrateur de biens ? « Ce n’est pas ainsi que l’on va faire fortune, tempère l’expert, parce que ce marché demande tout de même beaucoup de travail. Mais le nombre de copropriétés concernées augmente régulièrement, c’est donc un marché qu’il faut considérer. »
Les chiffres de l’ANAH sont éloquents :
- 8 % de copropriétés sont « fragiles »
- Entre 1 et 2 % sont « en difficulté » ou « dégradées ».
Avec la baisse du pouvoir d’achat des propriétaires comme des locataires, les exigences réglementaires portant sur la rénovation énergétique notamment, avec les plans pluriannuels de travaux à mettre en place, le vieillissement des immeubles de plus de 50 ans, la situation ne devrait pas s’améliorer dans les prochaines années. C’est sans doute aussi pour cela que la loi du 9 avril 2024 a créé l’agrément préfectoral de « syndic d’intérêt collectif », reconnaissant la nécessité de professionnels spécialisés pour intervenir dans les copropriétés en difficulté et assister, le cas échéant, un administrateur provisoire dans ses missions de gestion.
Une vocation à assumer
Le délégué général de Quali-SR voit une autre tendance se dessiner. « Je pense que certains professionnels ont envie de vivre une autre expérience, et vont volontairement vers ce type de copropriété, note-t-il. Cela donne du sens à leur travail. Pour un syndic implanté localement, participer à des sauvegardes de ce type construit de lui une image positive auprès des élus et des opérateurs concernés. Le bouche à oreille joue rapidement, une fois son savoir-faire bien identifié. »
Il reste que, pour l’instant, les syndics professionnels assumant cette spécialité se comptent sur les doigts… de 4 mains. « Notre association a mis en place une certification qui garantit la qualité des services délivrés à ces copropriétés en situation délicate. Nous avons déjà une petite vingtaine de cabinets qui l’ont passée. Et une vingtaine d’autres s’y préparent actuellement. » Alain Papadopoulos a fait les comptes : sur environ 5000 syndics répertoriés en France, cette quarantaine de professionnels certifiés ne représentent certes qu’à peine 2 % du total. « Cela ne leur en donne que plus de visibilité, notamment auprès des administrateurs provisoires qui cherchent à déléguer cette partie de leur mission. » Cette visibilité est d’autant plus intéressante pour les affaires de taille moyenne que les grands réseaux sont à peu près totalement absents de ce marché.
« Bâtir et revendiquer une spécialisation peut constituer un atout solide pour un cabinet. Dans l’idéal, elle entraîne des honoraires plus élevés, une expérience cumulée qui profite à l’organisation et à la productivité, et une image différenciée par rapport à la concurrence. Le juge de paix lors de la vente du cabinet restera son portefeuille et le niveau de sa rentabilité », conclut Laurent Charrier.
Un partenariat pour le développement du recours aux syndics d’intérêt collectif certifiés
La certification QualiSR® « Syndic Prévention Redressement » répond aux critères fixés par les textes d’application du 10 mai 2025 et permet d’identifier des syndics capables de prévenir et traiter des situations complexes (impayés, déséquilibres financiers, dégradation du bâti). Délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac) et contrôlée chaque année, elle offre des garanties renforcées et un suivi dans la durée, au-delà même des attentes des pouvoirs publics.
Pour amplifier cette dynamique, le Conseil National des Administrateurs Judiciaires et des Mandataires Judiciaires (CNAJMJ), qui représente environ 500 professionnels, et QualiSR ont signé un partenariat pour mieux coordonner leurs actions sur le terrain. L’accord prévoit de renforcer la connaissance mutuelle des métiers, de favoriser l’identification de syndics certifiés capables d’intervenir aux côtés des administrateurs judiciaires, et de sécuriser les missions menées par ces derniers dans les copropriétés fragilisées. Les deux partenaires insistent sur l’intérêt de favoriser le traitement des copropriétés sous administration provisoire 29-1 au moyen de binômes Administrateur judiciaire-Syndic d’intérêt collectif lorsque le bon déroulement de la mission d’administration provisoire le requiert, notamment dans le cadre de dispositifs publics.