À chaque rentrée, les tensions sur le logement étudiant renouvellent l’intérêt des bailleurs privés pour une gestion locative efficace. Face au nombre de candidatures reçues et aux risques de la sélection, les professionnels ont des armes pour s’imposer, et mieux valoriser leur cabinet lors de sa cession.
La tension sur le logement étudiant renforce l’intérêt et la valeur d’une gestion locative professionnelle.
Chaque année, la situation du logement pour étudiants fait la une des journaux lorsqu’arrive la rentrée universitaire. Ce marché se caractérise par des appartements de moindres surfaces (sauf pour les colocations), leur proximité avec des centres universitaires, et des tarifs plus « raisonnables » que la moyenne.
Il n’échappe pas à la pénurie qui règne sur l’ensemble du marché locatif, toutes surfaces comprises : d’après la FNAIM, le nombre total d’annonces locatives a diminué de presque 60 % en 5 ans. Le stock de logements à louer a certes progressé de 14% cette année, mais comme la demande a augmenté dans le même temps de 8,8%, ce léger mieux a vite été dilué.
Une étude du site de Particulier à Particulier sortie en 2025 a mis en lumière une conséquence très concrète de ce déséquilibre : la mise en location d’un logement accessible aux étudiants entraîne un nombre si considérable de candidatures que cet afflux devient impossible à gérer correctement pour un propriétaire particulier.
Jusqu’à 1400 contacts pour une petite annonce !
Qu’on en juge :
- Un studio à Paris intra-muros occasionne en moyenne 595 candidatures, avec même des pointes à 1400 prises de contact…
- En petite couronne : 330 contacts par annonce,
- Dans les villes universitaires en régions : 150 contacts par annonce.
La saisonnalité des recherches vient encore renforcer le phénomène, dès la mi-juin, sitôt publiés les résultats de Parcours Sup.
La situation des bailleurs est donc paradoxale, avec d’un côté une demande qui leur garantit un taux de vacance très bas, mais de l’autre une véritable surcharge de travail associée à la gestion des candidatures. Il leur faut en effet, avant de concéder le nouveau bail :
- Demander des documents attestant des sources de revenus du locataire et/ou des cautions, le plus souvent les parents dans le cas des étudiants,
- Vérifier leur authenticité et leur validité, sur fond d’augmentation des fraudes,
- Prendre garde à ne pas s’exposer juridiquement à des poursuites pour discriminations,
- Organiser et conduire les visites,
- Demander le versement des cautions – avec un éventuel montage de dossier pour la garantie Visale,
- Organiser la récupération des loyers, et l’envoi des documents attestant leur acquittement,
- Et bien sûr, une fois le bail en place, gérer les relations avec le locataire et ses parents cautionnaires, qui bien souvent ne résident pas dans la même ville.
Si l’on ajoute à cette liste la dimension psychologique et la crainte de commettre des erreurs, on comprend que la gestion locative de logements étudiants soit de plus en plus difficile pour un particulier.
Assurer la tranquillité d’esprit des propriétaires
Dans cette conjoncture appelée à durer, les spécialistes de la gestion locative ont beaucoup à apporter. Ils sont en effet rompus à la gestion de ces dossiers, à l’organisation des visites, à l’établissement des états des lieux d’entrées et de sorties, et au respect de toutes les dimensions juridiques ou fiscales, comme par exemple la récente obligation faite aux propriétaires bailleurs de déclarer les occupants de leurs biens immobiliers. Ils sont également désormais habitués à gérer les mises en colocation de biens.
« Les professionnels ont mis en place depuis des années des moyens pour améliorer leur productivité », explique Laurent Charrier, associé de Viou & Gouron, le cabinet conseil en transmission de cabinets d’administration de biens et de gestion locative. « Leur digitalisation est bien avancée, et l’arrivée de l’intelligence artificielle va encore renforcer son efficacité ». Par exemple, il existe aujourd’hui des solutions de reconnaissance de caractères (OCR) boostées à l’IA pour analyser les documents – bulletins de salaires, pièces d’identités, attestations d’employeurs – qui attestent de la situation financière d’un candidat à la location. Seul un cabinet équipé de ces outils peut déjouer efficacement les tentatives de fraude, en constante augmentation.
Lire aussi : L’équipement logiciel des administrateurs de biens, de l’utilitaire au stratégique
Ce travail peut être sous-traité à une société spécialisée, tout comme d’autres qui relèvent aussi de la gestion locative : états des lieux ou, pour les biens saisonniers à forte rotation, la gestion des clés ou le nettoyage. Une solution qui permet de limiter les frais fixes du cabinet (hors saison, notamment).
Une activité qui continue de renforcer la valeur des cabinets
« Grâce à la stabilité de leurs revenus, les activités de gestion locative restent bien orientées lors du calcul de la valeur d’un cabinet », souligne Laurent Charrier. « Certes, la diminution des rotations constatée ces dernières années, a légèrement fait baisser le volume des honoraires de location. Mais la récurrence de la facturation et la prévisibilité des tâches, comme l’émission des appels et des quittances, les versements aux propriétaires ou encore la production des différents documents administratifs, reste très attractive pour un repreneur potentiel ». On ajoutera que le marché du logement pour étudiants est d’autant plus intéressant, dans le contexte actuel de la location, qu’ici le rythme des rotations ne s’est pas ralenti !
Face au danger de submersion de candidatures, et aux périls qui menacent les petits propriétaires lorsqu’ils se risquent à mettre un bien en location « en direct », la valeur ajoutée des professionnels est de plus en plus visible, alors que son coût reste contenu et prévisible. La pénurie actuelle et future du logement pour étudiants pérennise ces activités de gestion locative, et contribuera à la valorisation des cabinets qui s’en chargent.
En résumé
Le marché du logement étudiant subit une pénurie critique, avec une diminution de 60% des annonces locatives en 5 ans selon la FNAIM. Malgré une hausse du stock de 14% en 2025, la demande a progressé de 8,8% dans le même temps, maintenant un déséquilibre structurel.
La publication d’une annonce pour un logement étudiant génère un afflux massif de candidatures : 595 contacts en moyenne à Paris intra-muros (avec des pointes à 1400), 330 en petite couronne, et 150 dans les villes universitaires régionales. Ce phénomène s’intensifie dès mi-juin après les résultats de Parcoursup.
Les propriétaires particuliers font face à une surcharge de travail incluant la vérification de documents (revenus, pièces d’identité), la détection de fraudes en augmentation, le respect des obligations anti-discrimination, l’organisation des visites, et la gestion administrative complexe. Cette charge administrative devient difficilement gérable pour un bailleur individuel.
Les cabinets de gestion locative professionnels s’appuient sur des outils digitalisés avancés, notamment des solutions OCR (reconnaissance de caractères) boostées à l’IA pour analyser automatiquement les documents et détecter efficacement les tentatives de fraude. Ces technologies améliorent significativement leur productivité et fiabilité.
L’activité de gestion locative renforce la valeur des cabinets lors de leur cession grâce à la stabilité et la récurrence des revenus (appels de loyers, quittances, versements). Selon Laurent Charrier de Viou & Gouron, cette prévisibilité des tâches reste très attractive pour les repreneurs potentiels malgré une légère baisse des honoraires de rotation.
Le marché étudiant maintient un rythme de rotation élevé contrairement au reste du marché locatif, offrant un avantage concurrentiel. Face à la complexité croissante et aux risques juridiques, la valeur ajoutée des professionnels devient de plus en plus visible et justifie leur positionnement tarifaire.
