La financiarisation accélère la consolidation du secteur
Fonds d’investissement, sociétés cotées, groupes de capital-investissement : il y a déjà un moment que des marchés, autrefois traditionnels, doivent composer avec ces nouveaux acteurs. Cliniques, labos, experts-comptables, et bien d’autres secteurs intéressent aujourd’hui les financiers. Leur logique est clairement revendiquée : rentabilité à court terme et création de valeur à moyen terme. Les conséquences pour les acteurs historiques ne leur laissent guère le choix de l’attentisme.
Or l’histoire semble se répéter avec les administrateurs de biens : il y a déjà plusieurs années que des grands groupes rachètent progressivement des cabinets indépendants afin d’augmenter leur taille, développer leurs parts de marché, et réaliser des économies d’échelle. Foncia (désormais Emeria) ou Citya Immobilier ont ainsi mené d’importantes stratégies de croissance externe (voir encadré). Dans une toute autre approche, la vague des néo-syndics a également été largement portée par du capital-risque. Et même si cette dernière a pour l’heure fait « pschitt », ce mouvement en préfigure sans doute d’autres… Les acteurs traditionnels auraient tort de ne pas l’anticiper, comme nous le disait récemment Henri Buzy-Cazaux.
Un secteur qui a tout pour plaire pour les investisseurs ?
L’administration de biens présente des qualités particulièrement intéressantes pour les investisseurs d’aujourd’hui :
- La lisibilité de l’exploitation : des revenus récurrents et relativement prévisibles, des flux de trésorerie réguliers et peu cycliques,
- Une productivité – et donc une rentabilité – jugées rapidement améliorables, tant il reste d’importantes marges de progression en termes d’automatisation ou de standardisation des tâches les plus chronophages,
- La possibilité de développer de nouveaux services auprès de la clientèle existante, là-aussi grâce à la digitalisation,
- La consolidation du marché, et donc de revente à forte valeur ajoutée.
« Tout ceci reste encore prospectif, reconnait Laurent Charrier, associé chez Viou & Gouron et spécialiste des transactions entre professionnels de l’immobilier. Mais il faut s’y préparer et réfléchir aux conséquences que cette financiarisation pourrait avoir pour les professionnels installés ». Il voit d’abord deux urgences :
- Vis à vis des clients, il est urgent de revendiquer son savoir-faire, de démontrer son écoute, sa proximité et sa présence sur le terrain,
- Vis à vis des collaborateurs, affirmer sa différence : un climat de travail apaisé, un accès facile au dirigeant, une pression moins lourde sur la rentabilité.
« A l’image de ce qui a pu se passer chez les experts-comptables par exemple, avec de grands groupes qui dominent le secteur mais aussi de plus petites structures qui résistent bien, je pense qu’il va rester encore de la place pour les indépendants. »
Des scénarios différents selon la stratégie du cabinet
Comment réagir ? L’expert envisage plusieurs scénarios de positionnement face à la vague qui s’annonce :
- La constitution d’un petit groupe. Les propriétaires de cabinets ambitieux, qui disposent d’un bon crédit auprès des banques, peuvent envisager de profiter de leur appui pour réaliser des opérations de croissance externe dans une stratégie de consolidation régionale, voire nationale. A terme, les groupes qui en résulteront attireront plus facilement l’intérêt des fonds d’investissement en leur permettant d’acquérir plus rapidement une masse critique sur le marché qu’ils souhaitent conquérir.
- La spécialisation. Les professionnels qui connaissent très bien un territoire ou une spécialité, par exemple les copropriétés en difficulté financière, ou encore la gestion des locations saisonnières, devraient pouvoir résister, sous réserve de consentir les investissements nécessaires, à la fois sur l’humain et sur le numérique, pour améliorer leur rentabilité et la satisfaction client.
La fin de la débrouille
Il n’y a pas besoin d’être un fonds d’investissement pour avoir une logique de rentabilité, de productivité et de création de valeur. Mais l’arrivée des financiers et le durcissement de la concurrence nécessitent d’appliquer ces principes dans tous les cabinets, quelle que soit leur taille. « La débrouille ne suffira plus », souligne Laurent Charrier.
Mais pas de panique ! Les opportunités seront réelles pour peu que l’on reste attentif à l’évolution du marché et qu’on se définisse des objectifs clairs à court, moyen et long termes :
- Rester indépendant en se spécialisant fortement – par exemple copropriétés haut de gamme, immobilier tertiaire, patrimoine institutionnel… ;
- Construire une plateforme régionale par acquisitions successives afin d’atteindre une taille critique ;
- Se préparer à une cession dans de bonnes conditions, en professionnalisant ses processus, en sécurisant ses revenus récurrents et en réduisant sa dépendance au dirigeant.
Une chose est sûre, la financiarisation pourrait bien renouveler en profondeur le marché des cabinets d’administration de biens, en transformant ces entreprises historiques de services immobiliers, en actifs stratégiques dont la valeur dépendra de leur capacité à générer des revenus récurrents, à conserver des mandats et à atteindre une taille critique pour envisager un rapprochement ou pour mieux vendre son affaire.
<Encadré>
Le cas de Foncia / Emeria
Même si le fondateur de la marque Foncia, Jacky Lorenzetti, avait commencé une stratégie d’acquisition et de croissance dès le début des années 2000, c’est à partir du moment où des investisseurs institutionnels – notamment le fonds d’investissement Partners Group, la Caisse de Dépôt et placement du Québec et le China Investment Corporation, sont entrés au capital, que le mouvement a pris de l’ampleur
- Le Groupe a été rebaptisé Emeria pour se doter d’une nouvelle image, notamment à l’international. Il a engagé une stratégie de croissance externe et de transformation technologique à l’échelle européenne. Il a par exemple acquis des sociétés de property management en Belgique, aux Pays-Bas, au Luxembourg et au Royaume-Uni.
- Entre 2016 et 2021, il a réalisé environ 290 acquisitions, principalement dans la gestion de copropriété et la gestion locative.
Un cas qui illustre parfaitement le passage d’un administrateur de biens traditionnel à une plateforme européenne soutenue par des investisseurs financiers.