Crise immobilière : quel impact sur les cabinets d’administration de biens ?

Voilà deux ans que le marché immobilier est dans la tourmente. D’un côté : hausse des taux d’intérêt, envolée des coûts de la construction et des travaux. De l’autre : chute du volume de transactions et baisse des prix immobiliers. Les administrateurs de biens et les syndics d’immeuble sont aux premières loges. Leur activité risque t-elle d’en souffrir ?

Les difficultés se multiplient pour le secteur immobilier

Si la crise immobilière a surpris bien des observateurs, c’est surtout par sa rapidité et par son ampleur. Depuis 20 ans l’inflation semblait éradiquée, et depuis 10 ans les propriétaires s’étaient habitués à des taux d’intérêts toujours plus faibles. Le réveil a été brutal : le conflit Russo-Ukrainien, démarré en février 2022, a immédiatement provoqué une envolée des cours de l’énergie, suivi d’un renchérissement de nombreux produits, dont en particulier ceux de la construction :

• + 41,1% entre décembre 2020 et janvier 2023 pour les ossatures et charpentes métalliques[1],
• + 31% pour les fermetures de baies en aluminium,
• + 25,6% pour la vitrerie-miroiterie, etc.

Les coûts et les délais d’acheminement Asie-Europe ont également été affectés. En quelques mois, la hausse moyenne des prix sur un an s’est établie à plus de 10% (Eurostat), un chiffre complètement inédit sur les dernières décennies.

Toute la chaîne de l’immobilier a été rapidement concernée. Le coût des logements neufs a bien sûr augmenté, mais aussi le montant des travaux facturés par les artisans. Par exemple, + 29% en un an sur les travaux de menuiserie-serrurerie ou + 28% pour ceux d’aménagement-décoration-plâtrerie, selon une étude Capeb/Xerfi.

Mais l’événement le plus spectaculaire a bien sûr été la hausse des taux d’intérêt bancaires qui ont rapidement quadruplé, avec ses conséquences pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers. Un calcul rapide montre par exemple que l’emprunt de 300 000 euros sur 25 ans, fait grimper les mensualités de près de 50 % lorsque le taux d’intérêt passe de 1,5 % à 5 %. Nombre de ménages ont donc reporté leurs projets d’acquisition.  De fait, seulement 885 000 appartements ou maisons ont trouvé preneurs en 2023, une baisse de 21 % par rapport à 2022. Il s’agit même de la plus forte baisse des ventes depuis plus de 50 ans.

Citons-en trois :

1. Le plafonnement ou la baisse de l’activité d’administration de biens. Les bailleurs privés sont devenus plus frileux à l’idée de s’endetter pour investir. L’inflation du prix des travaux peut également repousser ceux qui jusqu’ici misaient sur la rénovation pour réaliser de belles affaires. C’est potentiellement autant de missions en moins pour le professionnel immobilier.
2. L’activité de location se fige aussi. De nombreux locataires, qui ont dû retarder leur projet de primo-accession, restent dans leurs logements plus longtemps qu’à l’accoutumée. En l’espace d’un an, le nombre de logements disponibles à la location a baissé de 19%, de 36% en deux ans, et de 42% en trois ans, selon seloger.com. C’est autant d’opérations en moins là-aussi pour les administrateurs de biens, au niveau de la gestion des entrées/sorties et des recherches de nouveaux locataires.
3. Pour les syndics, le prix du second œuvre peut également inquiéter. Les assemblées ont tendance à retarder les travaux, qu’il s’agisse de rénovation énergétique ou d’ascenseurs à changer. Et ce n’est pas une bonne nouvelle pour ceux qui ne factureront pas le suivi de ces chantiers avortés.

La valeur d’un cabinet d’administration de biens (syndic et gestion locative) s’appuie sur son chiffre d’affaires, sa rentabilité, son portefeuille. Les tensions du marché immobilier vont-elles entraîner une baisse de sa valorisation dans le cas d’une cession ?

Les rachats de cabinets de syndic et de gestion se maintiennent

Etonnamment, alors que les indicateurs de l’immobilier sont au rouge, les cessions et acquisitions des cabinets de syndic et de gestion locative continuent sans bouleversements particuliers. « Les sur-réactions constatées par ailleurs n’ont pas vraiment concerné notre marché » explique Laurent Charrier, associé de Viou & Gouron, le spécialiste de la transmission des portefeuilles de gestion immobilière et de syndic de copropriété.

« Nous sortons d’une période où à peu près n’importe quel cabinet se vendait, à n’importe quel prix. Du moins était-ce le ressenti de certains cédants, qui demandaient des montants exagérés et des conditions d’accompagnement très avantageuses ». En face, les acquéreurs, en quête de croissance externe et de parts de marché, n’étaient pas très exigeants concernant les retours sur investissements.

Du fait de la crise, la logique reprend ses droits, note Laurent Charrier. « Les coefficients appliqués aux chiffres d’affaires pour valoriser un cabinet sont revenus à la normale, c’est à dire 2,5 voire 2 pour la gestion locative, et 1 pour les activités de syndic. La logique financière est en train de reprendre ses droits ».

Le rôle clé d’un intermédiaire expert comme Viou & Gouron, rappelle t-il, est de parvenir à une valorisation juste de part et d’autre, seule garante d’une réalisation rapide de la cession – et de son financement. « Les banques ont globalement plutôt durci leurs conditions d’accord de financement pour les acquéreurs, mais elles nous suivent toujours volontiers lorsque l’affaire est saine ». En revanche, les cabinets en difficulté ont plus de mal à trouver preneurs qu’auparavant.

Faut-il vendre son cabinet d’administration de biens dans une période aussi lourde d’incertitudes ? Oui, mais à condition d’être accompagné par un intermédiaire qualifié : « Quand tout est facile, tout le monde réussit à vendre un cabinet, sans talents particuliers. Mais aujourd’hui l’expertise de Viou & Gouron, son recul, sa culture, son expérience et son réalisme, sont plus que jamais d’actualité pour valoriser au mieux ce cabinet que l’on veut vendre ».