Les administrateurs de biens font face à une transformation historique

Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), observe au quotidien les mutations profondes du secteur immobilier, et la manière dont il peut y faire face. Conseils d’expert aux professionnels de l’administration de biens, recueillis par Viou & Gouron.

Une profession au cœur des défis

«Il y a plusieurs facteurs qui convergent pour créer un séisme permanent pour les administrateurs de biens, résume Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI) :

• les lois climat-résilience,
• la transition numérique accélérée,
• et la diminution progressive des aides publiques »,

Selon lui ces évolutions, parfois ressenties comme des menaces par les professionnels, constituent aussi – et peut-être surtout – de formidables opportunités. Tout dépend de la manière dont on choisit d’y réagir !

Gémir… ou prendre l’initiative ?

Voilà 35 ans qu’Henri Buzy-Cazaux a dédié sa carrière à l’immobilier (voir encadré). Interrogé par Viou & Gouron, il observe qu’aujourd’hui beaucoup d’administrateurs de biens “installés” ont encore tendance à adopter une posture défensive, voire plaintive, dénonçant pêle-mêle la complexité croissante des réglementations, la difficulté de recruter, l’ingratitude des clients. « Cette attitude revient à refuser de voir la chance historique qui se présente : celle de redéfinir en profondeur un métier d’administrateur de biens souvent considéré comme répétitif ou peu valorisant, et de le reconnecter aux enjeux de notre temps.

À l’inverse, il note que les nouveaux entrants dans le secteur – jeunes diplômés ou adultes en reconversion – adoptent un regard beaucoup plus positif. Ils sont nombreux à trouver du sens dans ces métiers, parce qu’ils touchent à la transition écologique, à la transformation numérique, mais aussi à des valeurs de service quasi public et d’accompagnement humain.

Un métier qui continue de séduire

Le président de l’IMSI, qui forme des professionnels à tous les niveaux (du BTS au Master), constate que la technicité croissante des métiers pousse à une élévation du niveau de diplôme. Le bachelor devient la norme, et le master tend à s’imposer, notamment dans la copropriété, où les responsabilités juridiques, financières et techniques sont considérables. 

Il note aussi que les reconversions professionnelles alimentent une partie des promotions : des ingénieurs, des cadres bancaires, des agents de collectivités territoriales âgés de 25 à 60 ans viennent y chercher une seconde carrière, soutenus notamment par les dispositifs de financement de France Travail. « Cette diversité de parcours enrichit la profession, à condition que les cabinets sachent accueillir ces profils et accompagner leur montée en compétence », estime-t-il. 

Les 4 virages à prendre absolument par les administrateurs de biens

« La profession est en tension, certes, mais surtout en transformation. L’enjeu n’est pas la survie, mais l’adaptation ». Pour cela, plusieurs virages s’imposent :

1. Le virage écologique. La rénovation énergétique du parc existant est devenue incontournable. Le gestionnaire immobilier devient un acteur clé de cette transition, en aidant les propriétaires à rendre leurs biens conformes aux nouvelles normes.
2. Le virage numérique. Digitalisation des processus, automatisation des tâches, utilisation de l’intelligence artificielle : autant d’outils qui doivent être intégrés pour améliorer la qualité de service et l’efficacité opérationnelle.
3. Le virage managérial. Le modèle ancien, fondé sur la fidélité à l’entreprise, l’apprentissage « sur le tas » et une hiérarchie rigide, ne correspond plus aux attentes des nouvelles générations. Il faut repenser les modes de recrutement, de formation et de management.
4. Le virage financier. Avec le désengagement progressif de l’État, il devient nécessaire de mobiliser d’autres formes de financement – prêts bonifiés, certificats d’économie d’énergie, tiers financement – pour permettre aux copropriétés et aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires.

Les 4 conditions du changement réussi

Ne pas négliger la formation

L’une des clés de cette adaptation, c’est la formation continue. « Elle reste pourtant trop souvent perçue comme une dépense inutile plutôt que comme un investissement stratégique ». Résultat : les tensions sur le marché du travail s’aggravent. Trouver un gestionnaire de copropriétés compétent pour remplacer un collaborateur absent devient quasi impossible. Les salaires augmentent, mais sans montée en compétence. Pour Henri Buzy-Cazaux, « ce déséquilibre n’est pas soutenable à long terme. L’entreprise immobilière du futur sera celle qui entretiendra l’employabilité de ses équipes, en offrant des parcours de formation réguliers, certifiants, et alignés avec les évolutions du métier. »

Le numérique comme outil, pas comme substitut

La vague des néo-syndics qui promettait de révolutionner le métier, notamment en jouant la carte du numérique, semble avoir fait long feu. Ce n’est pas forcément une bonne chose, estime-t-il : « Je regrette la manière dont le secteur traditionnel les a rejetés. Certes, beaucoup ont disparu, victimes de modèles économiques fragiles ou d’une mauvaise gestion. Mais leurs innovations et leur proposition de valeur restent pertinentes ». Selon lui, le secteur aurait dû écouter voire s’inspirer de ces acteurs, plutôt que de les combattre. 

Par exemple, l’intelligence artificielle a toute sa place dans les fonctions industrialisables du métier. Mais elle ne doit pas remplacer l’humain là où la compétence relationnelle, le discernement et l’expertise sont essentiels : arbitrage de conflits, sinistres, gestion de travaux, conseil stratégique. 

En finir avec la culture de la discrétion

L’administration de biens a longtemps été un métier de l’ombre, pratiqué avec discrétion, presque en retrait. Cette culture de la confidentialité, issue d’un modèle de « notables provinciaux », n’est plus adaptée à l’époque. Henri Buzy-Cazaux souligne que certaines professions réglementées ont su évoluer : les experts-comptables, par exemple, sont désormais très présents sur les réseaux sociaux. Ils parlent de leur métier, rendent visibles leurs expertises, et modernisent leur image. Le monde de l’administration de biens doit suivre cette voie. Car sur un marché où les clients comparent, la visibilité devient un levier de différenciation et de croissance. Du reste, les cabinets qui reprennent des portefeuilles peu digitalisés le comprennent bien : en modernisant l’interface client, en mettant en place un reporting transparent, une application mobile, ou des indicateurs de satisfaction, ils peuvent rapidement améliorer leur marge.

La base reste solide. « Au début des années 2000, lors de l’introduction en bourse de Foncia, nous avons attiré le marché en mettant en avant le côté rentable et récurrent des métiers de l’administration de biens, se rappelle Henri Buzy-Cazaux. Cette stabilité, cette résistance aux cycles économiques, constitue une force – à condition de savoir y injecter de l’innovation. »

Une modernité à construire sans retard et sans crainte

Reste que la profession va devoir évoluer, pour répondre aux attentes de performance, de transparence de ses clients, et de responsabilité environnementale. « Elle n’est ni sinistrée ni résignée, mais reste parfois trop attachée au confort des routines passées. Ce sont les nouveaux entrants, jeunes ou en reconversion, qui doivent montrer que sa modernisation est une opportunité. » Un constat qui laisse entrevoir un marché des cessions/acquisitions encore dynamique pour de longues années.