Marseille : Vente d’un cabinet d’administration de biens en 3 mois, au prix fixé par le cédant

Le cabinet d’administrations de biens “A.” est une SARL créée en 2012 située à Marseille.

Domaine d’activité du cabinet d’administration de biens cédé

Le cabinet d’administration de biens “A.” avait pour activités exclusives la transaction et la location. Fin 2014, les statuts de la société ont été modifiés pour intégrer l’activité de gestion de locative et de syndic de copropriété.

Les domaines d’expertise du cabinet d’ADB A. sont donc :

  • Syndic de copropriétés (70% de l’activité).
  • Gestion locative (15%).
  • Transaction.

Localisation du cabinet d’administration de biens cédé

Le cabinet d’administration de biens “A.” est localisé à Marseille. Début 2022, l’entreprise a intégré de nouveaux locaux neufs de 110 m² avec vitrine, idéalement placés dans le secteur de la Joliette.

Contexte de la vente du cabinet d’administration de biens

Le cédant, fondateur du cabinet d’administration de biens “A.”, détenait 100% des parts de la SARL. Il a souhaité vendre son cabinet immobilier en raison d’un changement de carrière, souhaitant se consacrer à l’activité de marchand de biens et au secteur du bâtiment.

La demande spécifique

Le périmètre de la cession concernait l’intégralité des titres de la SARL détenus par son fondateur.

Le souhait du cédant était de vendre à un confrère indépendant connaissant bien le métier de Syndic.

Le défi a consisté pour le cabinet Viou & Gouron à réaliser l’opération au prix de cession convenu avec le cédant, sans négociation possible de ce dernier.

Par ailleurs, la SARL cédée clôture ses comptes au 30 septembre. L’opération a donc dû être réalisée très rapidement pour éviter une cession en cours d’exercice, plus contraignante en termes comptables.

Résumé de la problématique à résoudre par Viou & Gouron

L’objectif du cédant était la transmission du cabinet d’administration de biens  par une personne qui reprenne notamment le bail des nouveaux locaux.

Le cédant étant d’accord pour accompagner le cessionnaire pendant 4 mois suivant la date de la vente. Cette période de transmission a permis à l’acquéreur de se familiariser avec le portefeuille de gestion locative du cédant, mais aussi avec l’équipe.

Les ressources humaines du cabinet d’ADB “A.” se composait comme suit :

  • Équipe se composant de 4 collaborateurs (1 commerciale, 1 Gestionnaire Copropriétés, 1 Comptable Copropriétés, 1 Assistante Copropriétés).
  • Un dirigeant chargé de la gestion du service gestion locative et de la direction générale.
  • CA 2021 : 530 000 € H.T.

Les étapes de la mission Viou & Gouron

Le cabinet Viou & Gouron a accompagné le cédant dans toutes les étapes de la transmission du cabinet d’administration de biens, à savoir :

  • Réunions de préparation

Au cours de réunions, le cabinet Viou & Gouron a pu définir les attentes du fondateur du cabinet immobilier A. et valider avec ce dernier les modalités de l’opération souhaitées (prix de cession, calendrier, clauses et conditions à prévoir).

  • Dossier de présentation  

Un dossier de présentation du cabinet d’administration de biens “A.” a été élaboré.

  • Présentation d’une liste de candidats

Grâce à son réseau, le cabinet Viou & Gouron a rapidement pu présenter des candidats à la reprise au cédant en toute confidentialité. Le cédant a validé le candidat retenu.

  • Prise de contact et rencontre

Le cabinet Viou & Gouron a pris contact avec le candidat et lui a fait une présentation anonyme du dossier. Après validation de l’intérêt du candidat, une première rencontre a été organisée et les négociations ont débuté.

  • Réception de l’offre, protocole d’accord et acte de vente

Après analyse de l’offre avec le cédant, un cabinet d’avocat a élaboré et rédigé le protocole d’accord puis l’acte de vente définitif.

Résultat

La cession du cabinet d’administration de biens “A.” a pu être réalisée très rapidement. Cette opération a été facilitée par l’expertise et le large portefeuille de mandats de recherches dont dispose le Cabinet Viou & Gouron.

L’acquéreur, le groupe “G.”, est un cabinet familial et un acteur local historique du secteur de l’immobilier.

Le calendrier de la transmission du cabinet d’ADB du cédant a été le suivant :

  • Premières rencontres et début des négociations en juillet 2022.
  • Lettre d’intention adressée fin juillet 2022.
  • Protocole d’accord signé début septembre 2022.
  • Acte de cession signé en octobre 2022.

Chiffres clés à retenir

  • CA 2021 : 530 000 €.
  • Activité Syndic : 2 300 lots principaux, 118 copropriétés, 5 immeubles de bureaux.
  • Activité Gestion locative : 168 lots.

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