La crise économique et ses conséquences sur le marché immobilier, la prudence des banques, la maturité des acheteurs, sont autant de facteurs qui pèsent sur le prix des cabinets d’administration de biens. La demande reste forte, mais seule l’expertise d’un intermédiaire spécialisé permettra de parvenir plus vite à la meilleure transaction possible.
Valorisation : les raisons d’un atterrissage
Laurent Charrier, associé de Viou & Gouron, le cabinet spécialiste des transactions entre professionnels de l’administration de biens, préfère être clair : « Oui, les transactions que nous avons accompagnées ces derniers mois reflètent un léger tassement des prix. On constate un retour à la raison, après quelques années de comportement très agressif, voire parfois irrationnel, de la part de certains acheteurs. Mais la demande reste soutenue, et c’est évidemment une bonne nouvelle ».
Une des raisons principales de cette inflexion serait à chercher du côté des grands réseaux immobiliers qui, après des années d’une guerre frontale pour acquérir des parts de marché à tout prix, reviennent à des pratiques plus conformes aux réalités économiques. « Quand on achète une affaire, qu’est ce qui est important ? C’est la perspective réaliste de rentabiliser son investissement, après une période – si possible pas trop longue. C’est ainsi que les banques réfléchissent normalement avant de financer une telle acquisition. Il y a eu une période où cette règle, très saine et finalement très simple, a pu être oubliée. Elle est terminée ».
Puisque l’on parle de réalisme, l’expert évoque notamment la fin des illusions quant aux possibilités de massification de l’activité : « Bien sûr, acheter des lots dans une activité de gestion locative, ou des copropriétés dans le métier de syndic, permet d’espérer des économies d’échelle grâce à la mutualisation de ressources humaines, informatiques et matérielles. Mais soyons concrets. Le métier consiste à gérer des lots ou des immeubles pour le compte de tiers – c’est d’abord un métier de services – et sa clientèle devient plus volatile, y compris sur l’activité de gestion.
La prudence devrait donc s’imposer, d’autant que les taux de financement des acquisitions sont encore élevés. Racheter des lots pour combler les pertes de l’année est une stratégie vouée à l’échec à plus ou moins brève échéance. « Ce n’est pas de racheter un cabinet qui est si compliqué, mais de pérenniser son achat, de l’intégrer à son modèle, et de le rentabiliser sur le long terme. L’effort financier à consentir exige d’avoir une vision stratégique de sa croissance externe ».
Vous vendez votre cabinet ?
Sur le plan conjoncturel enfin, la morosité économique incite également à une certaine prudence, d’autant que le marché immobilier a été l’un des plus touchés. La baisse du nombre d’achats de biens par les ménages a ainsi atteint 21% en 2023 selon la FNAIM, la plus forte depuis 50 ans. Les prix amorcent également une décrue, avec un recul de 4% anticipé pour cette année 2024 par meilleursagents.com. Et même si la situation évolue de nouveau favorablement, il est à craindre que le marché ait besoin de plusieurs années pour retrouver ses niveaux d’avant le conflit russo-ukrainien.
A la baisse, mais de combien ?
Mathieu PUICHAULT Associé du cabinet Viou & Gouron
Comment la somme de tous ces facteurs impacte-t-elle le prix de vente des cabinets d’administration de biens ? Écoutons Mathieu Puichault, associé de Viou & Gouron lui-aussi, évoquer cette actualité :
« Nous avons beaucoup de choses en commun avec les professionnels de l’immobilier : nous sommes soumis à la loi Hoguet, nous sommes adhérents à la FNAIM et à l’Unis, par exemple. Et la transmission des cabinets d’administration de biens et de syndic de copropriétés est dans notre ADN. Depuis les années 50 nous agissons en responsabilité pour pérenniser l’activité des cabinets à travers des transmissions et des rapprochements réussis.
Un vendeur attend de nous une analyse objective pour prendre la bonne décision au regard de sa situation et du contexte de marché. Notre responsabilité passe par la transparence sur la vraie valeur de son cabinet. Certains intermédiaires peuvent bien avancer des chiffres déconnectés des réalités pour emporter un mandat, mais c’est bien l’acte de cession final qui fait foi. Nous traitons suffisamment d’affaires pour connaître la réalité des prix de cession ».
Où en sont les prix de cession des cabinets de syndic et de gestion locative ?
- Pour les activités de gestion locative, le coefficient multiplicateur appliqué aux revenus de gestion perçus sur un an est revenu vers 2,5, voire à 2 dans certains cas. Le coefficient 3 n’est clairement plus la norme, et est réservé à des cabinets situés dans les grandes métropoles avec des biens de grande qualité et des taux de gestion élevés.
- « A noter que dans cette activité, nous isolons la partie dite des honoraires de location (notamment les frais de réalisation des états des lieux facturés aux propriétaires comme aux locataires) à laquelle nous appliquons un multiple de 1 à 1,2.» Avec le gel relatif des entrées-sorties sur le marché locatif, c’est une partie des revenus des cabinets qui a tendance à stagner en ce moment.
- Pour les activités de syndic, le coefficient va aujourd’hui de 1 à 1,5 sur les revenus de gestion.
- Enfin, concernant les transactions immobilières, le multiple est quasiment nul aujourd’hui, compte-tenu de l’effondrement du nombre de transactions et du manque de visibilité sur l’évolution du marché.
Comment être du bon côté de la fourchette
Tout le monde veut évidemment se situer en haut de ces fourchettes. Mais comme le rappelle Laurent Charrier, « tout ne se vaut pas, sinon les ventes se feraient toutes seules ! ». Et c’est tout le travail de Viou & Gouron de calculer le coefficient le plus réaliste possible pour proposer un prix qui satisfera les deux parties, et emportera rapidement la décision.
Parmi les paramètres qui font varier les coefficients à appliquer au chiffre d’affaires d’un cabinet pour calculer sa valeur, quatre en particulier font la différence :
- La qualité du portefeuille : par exemple, plus il sera diffus, réparti entre de nombreux clients, plus facilement il sera valorisable. Plus il sera important, plus il sera attractif. Mais la localisation géographique (centre-ville, petites villes) et le type de de lots gérés (ancien, neuf) jouent beaucoup aussi.
- Le taux de gestion appliqué : l’acheteur préfère des taux élevés, qui constituent à la fois un gage de revenus plus importants mais aussi, en filigrane, une preuve que les clients reconnaissent la valeur du service apporté.
- La fidélité du portefeuille : en lien avec ce qui précède, l’ancienneté du portefeuille client – bailleurs privés ou syndics de copropriété – permet plus facilement au vendeur de se projeter sur des revenus récurrents.
- La qualité des équipes en place : des collaborateurs fidélisés, sur un marché de l’emploi tendu, et expérimentés, y compris avec des outils digitaux qui améliorent encore leur productivité et la qualité de service proposée, donnent des points en plus dans la valorisation de l’affaire.
- La rentabilité du cabinet : une société peut avoir le plus beau des portefeuilles, si elle est en pertes tous les ans il sera difficile d’en obtenir une valorisation maximum.
C’est à Viou & Gouron et à ses spécialistes des transactions entre professionnels de l’immobilier de mesurer ces divers éléments, et de les intégrer pour proposer un prix réaliste. « A nous de démontrer au vendeur et à l’acheteur, mais aussi désormais au banquier, que les coefficients appliqués sont les bons ».
Une chose est certaine : lorsque le prix proposé a été correctement déterminé et renseigné, les cabinets trouvent généralement preneur en 6 mois. Et pour ceux qui craindraient que les banques se montrent trop frileuses au moment de prêter à l’acquéreur, pas d’inquiétude ! « Nous étudions les dossiers de financement avant de présenter un acheteur potentiel au vendeur. Par conséquent, il n’y a pas de risques d’échec de ce côté-là ». La garantie de ne pas perdre son temps.
Un cas pratique : Vente d’un cabinet de gestion locative à Marseille en 14 semaines
