La déprime du marché immobilier a fini par rattraper le marché locatif, qui enregistre une baisse d’un tiers de ses offres sur trois ans. A la clé, moins d’honoraires de conciergerie pour les administrateurs de biens. L’attractivité des activités de gestion locative en est-elle affectée ? Y a t-il lieu de s’inquiéter pour qui veut vendre son cabinet ?
Un bouchon locatif impressionnant
On appelle cela un bouchon locatif. Et celui-ci impressionne par sa taille. Qu’on en juge : en trois ans, selon les chiffres du site meilleursagents.com, l’offre locative a baissé de 31,9% en France. Et même si le mouvement tend à décélérer en 2024 (-8,6% entre octobre 2023 et octobre 2024, contre -22,1% l’année précédente), c’est donc au total près d’un tiers des entrées de nouveaux locataires en moins, avec son corollaire pour les spécialistes de la gestion locative, qui y perdent au passage une bonne partie de leurs revenus annexes de conciergerie (dont les états des lieux).
Le site monimmeuble.com met en évidence qu’il y a deux ans à peine, la demande de biens à louer était supérieure à son niveau actuel (220 000 recherches en cours, contre 200 000 aujourd’hui). Mais l’offre était alors à la hauteur des attentes, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, et crée une tension inédite. Avec pour conséquence visible une compétition souvent acharnée entre les candidats : il y aurait ainsi plus de 50 demandes en moyenne nationale pour une offre de location, et bien davantage encore dans les grandes villes les plus recherchées, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Montpellier.
Une crise qui risque de durer
« En comparaison avec les précédents aléas du marché locatif, le bouchon locatif que nous traversons correspond à une nouvelle combinaison de circonstances », explique Laurent Charrier, associé de Viou & Gouron, le cabinet spécialiste des transactions entre professionnels de l’administration de biens :
- La hausse des taux d’intérêts pour les prêts immobiliers : En juin 2024, la Banque de France relevait un taux moyen de 3,85% sur 20 ans, contre 1,10% en janvier 2022. En compliquant l’accès à propriété des primo-accédants, cette hausse les bloque dans leur situation actuelle de locataires, ralentissant de fait la rotation des biens à louer.
- La pénurie de biens neufs : la baisse des mises sur le marché de biens neufs se poursuit depuis plusieurs années. Le chiffre des mises en chantier actuelles (-11% sur le dernier exercice selon le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires) ne permet pas d’espérer une embellie prochaine. Ce déficit entraîne des conséquences négatives aussi bien sur les achats de logements en résidence principale que sur les investisseurs qui souhaiteraient mettre en location.
- La disparition (momentanée ?) des incitations fiscales pour les investisseurs privés : le dispositif Pinel, dernier d’une longue série commencée en 1996 avec le Périssol, cessera d’être activable fin décembre 2024. Même si les professionnels de l’immobilier essaient d’obtenir du gouvernement de nouvelles exonérations fiscales, il n’est pas certain qu’ils soient entendus au vu de la situation des finances publiques…
- La disparition programmée des passoires thermiques : environ 20% des biens loués sont éligibles aux notes F et G du nouveau DPE selon le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires (chiffres au 1er janvier 2022, nouveau DPE), ce qui doit les rendre impossibles à louer à partir de respectivement 2025 et 2028. Dans le doute, et au vu du coût des travaux comparés à la rentabilité nette de leur bien, une faible partie des propriétaires choisissent de réaliser les travaux de rénovation thermique nécessaires. Et préfèrent souvent vendre, voire… attendre, dans l’espoir d’un assouplissement du calendrier. Autant de logements disponibles à la location en moins.
S’ajoutent à ces causes conjoncturelles des tendances de fond qui pèsent également sur le marché locatif : par exemple, le renchérissement du prix d’achat des biens neufs au mètre carré (quasiment doublé en 20 ans après les différentes RTE) qui entraîne une hausse des loyers. Ou encore le poids du poste logement dans le budget moyen des français, proche des 30%, un chiffre qui limite les capacités d’épargne en vue d’un achat futur.
La récurrence des revenus de gestion locative fait toujours recette
Qu’en pensent les professionnels de la gestion locative ? Y a t-il lieu de s’inquiéter pour son activité – et pour la valorisation du cabinet ?
« Nos contacts, qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs, ne sont pas obnubilés par la situation. Les activités de gestion locative sont réputées pour leur rendement stable et leur récurrence. La situation actuelle ne change pas cette perception des professionnels », témoigne Laurent Charrier.
Pour preuve, les multiples de valorisation qui s’appliquent au chiffre d’affaires au moment d’estimer le prix de cession d’un cabinet n’ont pas évolué à la baisse. Ils restent aux alentours de 2,5 pour la partie gestion locative, et légèrement inférieurs à 1 pour la partie des honoraires. « C’est un fait, le turn-over des locataires ralentit, et les revenus correspondants baissent. Mais cette partie de l’activité n’a jamais été la plus rentable dans le bilan des cabinets », relativise l’expert.
Mieux vaut à son avis travailler sur les revenus les mieux valorisés lors d’une vente, c’est à dire la gestion locative à proprement parler :
- En améliorant la fidélité des clients du cabinet,
- En consolidant un portefeuille de logements de qualité à l’heure de la rénovation énergétique des bâtiments,
- En optimisant le fonctionnement interne du cabinet, grâce en particulier à la digitalisation des postes de travail et à l’automatisation des tâches répétitives : l’innovation donne de la valeur aux cabinets d’administration de biens.
« Aujourd’hui, 90% des acheteurs potentiels d’un cabinet d’administration de biens sont à la recherche d’un portefeuille de gestion locative, qui leur permettrait de générer des économies d’échelle sur leur activité… et donc de bonifier leur propre valorisation », conclut Laurent Charrier. De quoi relativiser, pour les professionnels, les difficultés actuelles du marché locatif.
